因房東將出租的房屋收回并修改房屋密碼,導(dǎo)致轉(zhuǎn)租人無法使用房屋,承租人某物�(yè)管理有限公司將房東楊某告上法庭,要求與其解除合同并返還租�、支付違約金。近�,北京市石景山人民區(qū)人民法院審理了此案�
原告某物�(yè)管理有限公司訴稱�2017�8�15�,原告與被告簽訂《北京市房屋租賃合同》《經(jīng)營管理授�(quán)書�,合同約定,原告承租被告位于北京市石景山區(qū)某商�(yè)金融�(xiàng)目用地某房屋,租賃期限自2017�8�16日至2020�8�15日止。原告有�(quán)在租賃期�(nèi)�(zhuǎn)租、分租或�(lián)�,原告享受對外出�、辦理工商注冊等�(quán)�。租賃期�(nèi),被告需提前收回房屋,應(yīng)提前2�(gè)月通知對方,并按月租金�300%支付違約�,被告應(yīng)退還剩余的租金及所有的裝修��2018�11�19�,被告將涉案房屋大門�(guān)閉并修改房屋密碼,并通知原告的轉(zhuǎn)租人,被告己與原告解除合作,并收回房�。被告未按照約定期限履行合同,屬于根本違�,故原告提起訴訟�
被告楊某辯稱,同意解除涉案合�,�(yīng)駁回原告其他訴求。原因是原告不按約定支付房租�2019�2�16日被告應(yīng)支付房租14 400元至今未�,已違反雙方所簽合同的約定,原告屬根本性違�,請法庭駁回原告要求被告給付金錢的訴訟請�。假如被告違�,原告所要求的違約金過高,應(yīng)予以減少。矛盾的起因在原告涂改合同日�,被告提出解約是違約,被告愿意承�(dān)1�(gè)月的租金作為違約��
石景山法院經(jīng)�(jīng)審理查明�2017�8�15�,原告公司(承租�、乙�)與被告楊某(出租�、甲方)簽訂《北京市房屋租賃合同》及附件,約定乙方承租甲方位于北京市石景山區(qū)某商�(yè)金融�(xiàng)目用地某房屋。租賃期限三�,自2017�8�16日至2020�8�15日止。第一年租金標(biāo)�(zhǔn)每月4800�,租金總�(jì)43 200元;第二年租金標(biāo)�(zhǔn)每月4800�,租金總�(jì)52 800�;第三年租金�(biāo)�(zhǔn)每月5000元,租金總計(jì)60 000�。甲方授�(quán)乙方在合同期�(nèi)�(zhuǎn)�、分租或�(lián)�。租賃期�(nèi),甲方需提前收回房屋,或乙方提前退租的,應(yīng)提前2�(gè)月通知對方,并按月租金�300%�?qū)Ψ街Ц哆`約金,甲方應(yīng)退還剩余的租金及所有的裝修�。合同另有雙方權(quán)利義�(wù)、合同解除等�(nèi)容的約定。合同簽訂后,被告交付房�,原告按照合同約定期限及金額向被告支付房屋租金�2019�2�15��
2018�6�20�,原告與案外人北京某�(wǎng)�(luò)科技有限公司簽訂租賃合同,將其承租的涉案房屋�(zhuǎn)租給該公�,租金標(biāo)�(zhǔn)為每�5800元,租賃期限�2018�6�25日至2019�6�24��2018�11�19日,被告將涉案房屋自行收回并修改房屋鎖密��2019�1月,北京某網(wǎng)�(luò)科技有限公司以無法使用涉案房屋為由訴至本�,提出解除與原告之間的租賃合同并要求支付違約金等訴訟請求。原告亦在此案中提出反訴并要求確�(rèn)合同解除及北京某�(wǎng)�(luò)科技有限公司支付違約金等反訴請求�
2019�2月,原告以楊某為被告,提起本案訴�。后原告自行放棄1�(gè)月的租金返還請求4800�,僅要求被告退�2018�12�19日至2019�2�15日的租金�
庭審中,被告�(rèn)可其�2018�11�19日自行收回房屋并修改房屋鎖密碼的事實(shí),亦同意雙方的租賃合同于2018�11�19日解�。同�(shí),被告提出違約金過高、原告涂改合同等意見,但其未能提供有效證�(jù)予以證明�
最終石景山法院判決,一、原告某物業(yè)管理有限公司與被告楊�2017�8�15日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018�11�19日解�;二、被告楊某于本判決生效之日起十日�(nèi)向原告某物業(yè)管理有限公司返還2018�12�19日至2019�2�15日期間的租金(按每月4800月的�(biāo)�(zhǔn)�(jì)算);三、被告楊某于本判決生效之日起十日�(nèi)向原告某物業(yè)管理有限公司支付違約�14 400元�
法官釋法�
依法成立的合�,對�(dāng)事人具有法律拘束�。租賃合同是承租人將租賃物交付承租人使用、收�,承租人支付租金的合同。本案中,原、被告雙方于2017�8�15日簽訂《北京市房屋租賃合同�,約定被告將涉案房屋出租給本案原�,原告支付房屋租�,租賃期限三年等�(nèi)容。該租賃合同系雙方真�(shí)意思表�,且不違反法律法�(guī)的規(guī)�,應(yīng)為合法有效,雙方均應(yīng)自覺履行。租賃合同約定的租賃期限為三�,自2017�8�16日至2020�8�15日,而被告于租賃期限屆滿前的2018�11�19日自行收回出租房�,系被告以自己的行為表明其不再履行合同義�(wù)?,F(xiàn)原告請求確認(rèn)其與被告簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018�11�19日解�,被告亦表示同意,本院不持異議。因被告在租賃期限屆滿前提前自行收回房屋,而原告的租金支付�2019�2�15�,被告理�(yīng)退還原�2018�11�19日至2019�2�15日的租金,現(xiàn)原告自行放棄1�(gè)月的租金,要求被告退�2018�12�19日至2019�2�15日的租金,該請求合理,法院應(yīng)予支�。對于原告要求被告支付違約金14 400元的請求,因被告以自行收回房屋的行為表明其不再履行合同義�(wù),且雙方在租賃合同中明確約定被告提前收回房屋,應(yīng)按月租金�300%�?qū)Ψ街Ц哆`約金。故對原告該�(xiàng)請求,本院亦予以支持�
原被告雙方簽訂房屋租賃合同后,被告作為出租人,負(fù)有提供符合約定條件的租賃房屋的義�(wù)。本案中,被告于2018�11�19日更換房屋鎖密碼,導(dǎo)致原告無法正常使用房屋,被告的行為已�(jīng)�(gòu)成根本違�。故法院�(rèn)定本案中原被告雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018�11�19日解��
盡管在該案中,出租人主張其系按照次承租人的要求更換房間密碼,但未能提供有效證�(jù)予以證明,且無論出租人是否系根據(jù)次承租人的要求更換房屋密�,根�(jù)合同相對性,次承租人與出租人之間不存在合同關(guān)�,次承租人與承租人之間的爭議�(yīng)�(dāng)由其雙方自行解決,出租人所持更換密碼的理由不能對抗出租人對于承租人所�(yīng)�(dāng)履行的合同義�(wù)�
因此,出租人擅自修改出租房屋密碼的行為已�(gòu)成根本違��